房地产

概述

• 本入门指南为直接和间接房地产投资者提供了如何管理环境、社会和治理(ESG)问题的快速总结。
• 它概述了如何在投资过程中以及在资产所有者和投资经理之间的关系中包括ESG问题的选择。
• 有关在您的组织中嵌入负责任的投资的一般信息，请参阅本系列的前两个指南。
• 全文提供了进一步阅读的选择。想了解更多关于本指南的信息，或者更广泛的负责任的投资，请保持联系。

PRI将负责任投资定义为策略和实践，以纳入投资决策和积极所有权的ESG因素。

与其他资产类别相比，投资房地产呈现两个关键的ESG考虑因素。首先，它具有漫长的投资地平线，这很重要，因为大多数ESG问题在评估超过更长时期时更容易成为材料。其次，许多ESG问题在地方一级发挥出来，例如极端天气，水分压力和社区关系和直接房地产投资与特定地理位置不可分割。公司可以移动其运营或选择它来源材料的位置，但对于房地产而言，没有这种灵活性，使ESG问题纳入特别相关。在本资产类别中，系统和知情的方法来识别和管理投资组合中的ESG问题将保护，并且可以显着提高投资价值。

本指南将带您完成以下典型步骤以在投资过程中实施负责任的投资：

协议采购

筛选

当首先确定资产以潜在收购时，可以提出一些简单的检查，看看是否存在任何严重的ESG问题，这将立即排除交易，例如，与污染土地有关的监管罚款或不确定的修复成本相关的财务风险。一些投资者还在赌博或武器制造等领域的特定租户存在新的交易。

即使在交易过程的初级阶段，最好的做法是向供应商表明ESG问题对你的公司很重要。

尽职调查

一旦交易进展到期面，可以更彻底地调查ESG问题。这个阶段是关于评估改进的潜力，识别遗留问题，并分析ESG趋势的影响，如改变洪水模式或能效标准。对于具有ESG目标的投资者来说，评估新资产如何影响这些的投资者。例如，如果有一个目标来减少投资组合的能量消耗，则获取低效的建筑物会影响到达目标的能力。

在实践中，ESG尽职调查通常以每项交易所需考虑的标准问题突出。由于尽职调查进展，这些问题中的一些可能被勾选为令人满意。

尽职调查工作的产出可以包括每个问题的评论和/或风险评级。它还可以包括具有成本和估计节省的改进清单。

评估每个问题所需的资料可以来自各种来源，包括:

• 原始数据-公用事业帐单、楼宇管理系统、楼宇日志、现有的环境管理系统、与租户的接触;
• 第三方报告——能源审计报告、认证报告、测量师报告;
• 独立数据库-地理空间数据库，洪水记录。

新的发展和重大装修

投资者可以旨在在新的建设或重大装修期间实现更高的ESG标准，而不是通过对业务资产的增量工作。考虑的ESG问题与运营建筑的管理大大相同，但有些问题变得更加重要，例如，供应链，健康和安全和废物管理。

为了有效，ESG因素需要尽可能早地纳入过程中。在设计阶段，投资者可以要求具有更好的ESG性能的组件，例如高效绝缘。也有更多的机会增加可选的可持续性特征，如雨水收集，可再生能源。

革命制度党资源:

• 可持续的房地产投资
• 对大趋势的响应:投资机构趋势指数

投资决策

投资委员会

在尽职调查期间确定的ESG调查结果可以包含在投资备忘录中，以确保它们纳入决策过程并由投资委员会理解。即使没有确定风险，在备忘录中包含此内容也可能有助于强调在尽职调查期间考虑ESG因素。如果确定了严重问题，那么对负责任的投资工作人员会参加委员会会议来回答问题可能有用。

对估值的影响

ESG问题影响估值的方式有很多，包括:

• 由于额外的资本支出，例如升级设备以改善能源表现而获得的折扣;
• 由于未来收入不确定性，折扣不符合法规设定的最低能源绩效标准的建筑物;
• 由于过时风险，折扣如例如。低质量的建筑寿命较短;
• 由于在尽职调查期间确定的不可接受的风险，应对放弃。防火不足，自然灾害的高可能性，土地污染。

革命制度党资源:

• 可持续的房地产投资

所有权的阶段

资产管理

通过负责任的投资创造价值的方法示例:

在收购之前进行的研究将提供一个要关注的问题，但在持有期间将出现新问题。重要的是要在持续的基础上制定适当的系统来管理问题。包含包含的一些关键流程是：

• 目标 - 提供动力和衡量成功的方法（通常是关于能源/用水，温室气体排放，废物管理或租户参与）;
• 监控和报告 - 一种收集资产ESG绩效数据的方法，并将其报告给利益攸关方;
• 确定改善ESG绩效的方法——通常通过为每项资产编写行动计划来完成，该计划会在设定的时间间隔内进行审查和修订。

外部物业经理

由于资产的日常管理经常外包给外部资产管理人员，ESG问题的成功管理将取决于选择一个好的外部资产管理人员，并了解如何有效地与他们合作。这个过程可以分为三个阶段。

选择（评估外部物业经理的轨道记录和专业知识） - 这可能包括立法合规性，收集数据，参与租户，内部培训计划，可持续采购行为的能力。一些投资者将不同的评估标准建立在分数中。

任命（外部财产经理和投资者之间的法律协议） - 这可能包括对改善ESG性能或特定行动等能量减少目标等基本承诺。一些投资者还使奖金支付给击中ESG目标或绩效水平的外部物业经理。

与外部物业经理合作(创建系统来检查外部属性管理器的性能，并与他们一起改进它)-这可能包括:

• 基于web的门户网站收集信息——聚合信息可用于不同公司的基准;
• 年度记分卡;
• 网站访问;
• 对杰出表现的奖励和认可;
• 通讯;
• 可持续发展委员会;
• 最佳作业方法手册/指南;
• 研讨会。

租户

订婚

建立与租户的关系对于管理ESG问题至关重要，因为它们的行为影响了能源使用和回收等领域。此类订婚可能会外包给外部财产经理。

有许多行动可以采取与租户参与：

• 租户手册——一份书面指南，解释管理ESG问题的重要性，并包含如何提高绩效的想法;
• 定期会议-定期与租客举行会议，讨论措施;
• 共享数据 - 为租户建立一个系统，为投资者提供他们的ESG数据，并为投资者分享有关整个建筑物的数据;
• 简讯-向所有租户发送一份简讯，提供有关ESG措施的最新信息;
• ESG委员会——一个指导ESG工作方向的正式或非正式的小组，由来自不同利益相关者的代表组成;
• 活动-旨在改变租户行为的一次性教育活动;
• 租户满意度调查-确定可能与ESG绩效有关的问题和可以改进的地方;
• 培训——在租户迁入之前举办培训研讨会，讨论如何最大限度地利用建筑及其可持续性特征——通常是针对较大的租户。

如果租赁条款意味着承租人拥有运营控制权，并负责保险、维修、维护和其他可变成本，投资者仍然可以发挥作用。他们可以提供分享知识和专业知识，为项目提供资金，并将租户包括在上面列出的一些项目中。

租赁协议中的esg条款

物业租赁可以在其条款内或通过附加的时间表，包括鼓励投资者、承租人或双方以可持续的方式履行其职责的条款。规定的细节和鼓励可持续行为的方法由当事各方协商，但通常涉及:

• 致力于合作，将负面的ESG问题最小化，将积极的问题最大化;
• 负责ESG项目的资本支出和成本节约的分担;
• 共享数据和安装能源和水提交管;
• 承诺在使用承包商(如清洁工)时将考虑ESG因素。

租赁协议中ESG条款的使用因地理位置和投资者偏好的不同而有很大差异。一些投资者向所有租户提供，另一些投资者只在超过一定规模的建筑中使用。想要ESG条款的投资者通常会给法律团队一套指导方针，ESG的考虑因素可以用于租赁。

革命制度党资源:

• 可持续的房地产投资

出售

在所有权阶段管理ESG问题并提高性能可以降低风险和增强价值，这是在资产销售时实现的。负责任的投资方法可以在销售屈服的其他好处包括：

• 识别和管理实质性的ESG问题——避免买方为了协商更低的价格而提高不可预见的风险;
• 在持期期开始时设定kpi——提供证据支持ESG问题得到良好管理的说法;
• 展示了一种管理ESG问题的专业方法——可以表明资产得到了良好的管理。

投资基金

当投资者选择投资外部投资经理管理的基金时，需要采取不同的负责任的投资方法。投资者无法制定，或重大影响，具体的投资决策，但它仍然可以影响决策过程。在履行其信托职责和适用的抵制政策时，间接投资者应在必要时监控，并在必要时聘请用于将ESG因素纳入投资决策，管理和管理的政策，系统和资源。

这可以分为三个主要领域:

选择

投资经理可以在宣传基金和吸引潜在投资者的文件中提及负责任的投资。这可以作为资产所有者询问投资经理负责任的投资方法的起点。投资者也可以使用尽职调查问卷(DDQ)来促进对话。

任命

包括对法律协议的负责任的投资加强了投资经理对管理ESG问题的承诺，并鼓励通过组织通过相关的业务惯例。

监测

在整个基金的生命周期中定期沟通负责任投资将有助于加强关系，信号良好的管理和管理声誉风险。这可能包括客户报告中的定量和定性信息的混合，或作为年度会议的一部分。方法取决于基金结构（隔离投资组合或汇集车辆）。

革命制度党资源:

• 负责任投资DDQ为房地产投资者
• 资产所有者经理选择指南