由杰克古德曼，经理，真实资产。Pri.
“世界上脱碳速度最快的行业”——这是一位演讲者去年在一次房地产活动上的断言，他指的是澳大利亚的写字楼市场。数据令人印象深刻，指向平均减少50％对于一些地区。这一进步主要归功于一个名为NABERS(澳大利亚国家建筑环境评级系统)的创新评级方案，这是一个全澳大利亚范围内衡量建筑环境性能的倡议。世界上有许多建筑的ESG评级系统，但NABERS的不同之处在于，它关注的是现实世界的性能，而不是基于纸上的评估。
气候变化和房地产
对于那些不天天关注房地产行业的读者来说，澳大利亚的成功将是新的信息。有关气候变化的对话往往集中在高排放领域——航空、肉类生产、电力生产和化石燃料。但是，尽管有很多关于我们的能源从何而来的讨论，却很少关注谁在使用这些能源。例如，建筑使用了世界上30%的能源，因为它们需要冷却或加热，以达到人类居住的舒适温度。这种需求势必会增加，尤其是在发展最快的国家，那里的气温更高，需要新的空调建筑。空调的能源是将三根据国际能源机构（IEA）的2050年。这将需要新的电力供应等同于美国，欧盟和日本的当前组合能力。
我们减少温室气体排放的斗争从两个方面展开:新技术和行为改变。在前者方面，我们做得非常好，比如电动汽车、太阳能电池板和风力涡轮机。关于后一点，消息就不那么令人鼓舞了。尽管在供应方面有很多潜力(和一些进展)，需求方面则比较棘手。
发达国家的人们习惯了各种各样的物质享受，其中很少有他们愿意放弃的en masse.——谁想少坐飞机，少吃肉，或者在闷热的办公室里工作?即使少数好心的人这么做，也会被其他地方不断增长的需求所抵消。一个2019年报告来自英国火灾（在未来的工业战略中找到资源效率）看着满足英国碳还原目标所需的变化。该报告从今天的技术开始，并假设在2050年的净零期限之后，大量巨大的突破性技术将不在规模上运行。这是一个合理的假设，使我们具有行为变化作为主要武器。
它还指出，虽然能源可以转移到可再生能源，但最大的挑战是水泥。制造水泥的化学品，或其任何已知的替代品，导致不可避免的排放，但水泥是必不可少的现代化建筑材料。建筑物的替代率每年约为1-3％。因此，现在大多数建筑物现在仍将在2050年代。这是一个很好的新闻，用于具体的具体的排放，但操作能源使用的坏消息。消除排放不是一种超高效的新建筑，是一种改善现有股票的情况。如前所述，如前所述：能效是第一燃料。
应对房地产投资
机构投资者持有全球建筑存量的相当大一部分，约为8.9万亿美元根据摩根士丹利资本国际(MSCI)，这使他们成为行为变革的理想受众。为此，PRI最近发表了一个简短的介绍性指南负责任的房地产投资。它是一系列新系列迷你指南的补充，概述了每个资产类别中负责任投资的基础知识。指南是短暂的，术语免费，旨在没有先前对负责任投资知识的人。不是每个人都有时间阅读长期的技术报告，但希望他们能够简要介绍时间。我们需要在房地产行业的基础上的理解，就负责任的投资需要。
Nabers计划可以为改变机构投资者的行为提供洞察。从一个小想法，它已经迅速扩大，现在78％的澳大利亚办事处市场有一个纳比特评级。该计划已在新西兰复制，英国有类似的举措，称为绩效设计。它对真实世界表现的关注是定义功能。作为整体的负责任的投资行业正在看到类似的心态出现，专注于现实世界的变化，而不是理论上会通过更严格的公司程序和政策的变化 - 结束而不是手段。
但是，在建立了适当的流程，确保在投资过程的每个阶段都考虑到ESG问题之前，这种方法是不可能实现的，这又让我们回到了PRI的基本原理入门指南。虽然指南是针对新来者，但有许多房地产投资者在负责任的投资的前沿，事实上，房地产投资者是第一个PRI签字国设定净零碳目标;建筑是绿色债券市场的重要组成部分;在这一资产类别中，有一些复杂的气候变化情景分析的例子。
在任何关于气候变化的对话中，建筑的重要性都不能被低估。英国火灾报告的谨慎假设是一个非常明智的起点——依赖我们现有的技术，而不是我们希望拥有的技术。用国际能源署的话说，建筑是一种巨大的未开发效率潜力的来源。拥有房地产的机构投资者的行为改变将在挖掘这种潜力方面发挥关键作用。
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